Η ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΣ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ: «Ό,τι είναι εξαιρετικό ωριμάζει αργά…»

Η ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΣ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ:  «Ό,τι είναι εξαιρετικό ωριμάζει αργά…»

Η περίοδος της οικονομικής κρίσης που βιώνουμε, εκτός των άμεσων επιπτώσεων στο γενικότερο οικονομικό περιβάλλον, έχει αναδείξει επιτακτικά την ανάγκη υιοθέτησης μέτρων και πολιτικών που θα αναστρέψουν το αρνητικό κλίμα.

Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται η συζήτηση και οι αποφάσεις σχετικά με την διαχείριση της Ακίνητης Περιουσίας του Δημοσίου (Α.ΠΕ.Δ.), και το ερώτημα που προκύπτει αβίαστα, είναι

κατά πόσο και κάτω από ποιες προϋποθέσεις μπορεί να αποτελέσει ένα ισχυρό μοχλό ανάπτυξης.

Γεώργιος Μπαρμπουτίδης
Πολιτικός Μηχανικός, M.Sc.Logistics

Στο παρόν άρθρο θα διερευνήσουμε τις βασικές παραμέτρους της διαδικασίας σχεδιασμού της αξιοποίησης και τα στοιχεία εκείνα που θα την καταστήσουν έναν σημαντικό παράγοντα της οικονομικής και, όχι μόνον, ανάταξης.

Εκκινώντας από την παραδοχή ότι –δυστυχώς– εάν δεν υπήρχε η κρίση δεν θα ‘ξυπνούσαμε’ από τον λήθαργο σε σχέση με την ανάγκη σχεδιασμού μίας συνολικής πολιτικής για την αξιοποίηση της Α.ΠΕ.Δ..

«ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ» ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ

Αρχικά, είναι σκόπιμο να απο-ενοχοποιήσουμε τις λεκτικές αναφορές που μας εγκλωβίζουν σε εννοιολογικές πολώσεις και μας απομακρύνουν από τον στόχο της διαμόρφωσης μίας συνολικής, ορθολογικής πολιτικής για την Α.ΠΕ.Δ.

Εννοιολογικά δίπολα όπως, «Αξιοποίηση» ή «Εκποίηση», «Κοινωνικοποίηση» ή «Ιδιωτικοποίηση», «Συμμετοχική Διαχείριση» ή «Εκμετάλλευση», χρησιμοποιούνται κατά το δοκούν, ανάλογα κυρίως με την έμφαση που επιθυμεί να προσδώσει η κάθε πλευρά στον βαθμό συμμετοχής των ιδιωτικο-οικονομικών παραμέτρων. Προσωπικά, επιλέγω τον όρο «αξιοποίηση», ως μία ‘καθαρά’ τεχνικοοικονομική αναφορά που περιλαμβάνει όλους τους προηγούμενους εννοιολογικούς σχηματισμούς, σε σχέση με το εκάστοτε μοντέλο που υιοθετείται και το βαθμό επιτυχίας του.

Το Ελληνικό Δημόσιο αποτελεί τον μεγαλύτερο ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.

Με βάση τα στοιχεία της ΕΤΑΔ (Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου), τα καταγεγραμμένα δημόσια ακίνητα ανέρχονται σε 72.034, καλύπτουν μία επιφάνεια 3.444.938 στρεμμάτων και έχουν μέσο εμβαδόν 47,8 στρέμματα.

Οι αριθμοί τούτοι είναι σαφώς μεγαλύτεροι εάν λάβουμε υπόψη την συνολική περιουσία όλων των φορέων του Δημοσίου (Υπουργείων, ΟΤΑ, Στρατού κ.α).

Επιπλέον, με την καταγραφή, προστασία, διαχείριση και αξιοποίηση της περιουσίας αυτής ασχολούνται πολυάριθμοι φορείς με διαφορετικές ή επικαλυπτόμενες αρμοδιότητες, γεγονός που καθιστά ιδιαίτερα δύσκολη την συνολική αποτίμησή της.

Η τεράστια τούτη, συγκριτικά με άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ακίνητη περιουσία του Ελληνικού Δημοσίου κρύβει σημαντικές υπεραξίες που θα μπορούσαν να συμβάλουν στην οικονομική ανάπτυξη, στην αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος και του δημόσιου χώρου αλλά και να ενισχύσουν τα δημόσια έσοδα.

Τα… βήματα της αξιοποίησης

Είναι σαφές ότι η ενδελεχής καταγραφή των δεδομένων αποτελεί το πρώτο σημαντικό βήμα. Το δεύτερο μεγάλο βήμα αποτελεί η θεσμοθέτηση ενός συγκροτημένου θεσμικού πλαισίου αξιοποίησης. Η ανάδειξη της σπουδαιότητας αυτής οδήγησε, τα τελευταία χρόνια,  σε μία διαρκή προσπάθεια και στους δύο αυτούς άξονες.

Οι δημόσιοι φορείς προσπαθούν να καταγράψουν τα ακίνητα τους ενώ οι συγχωνεύσεις διάφορων εταιρειών διαχείρισης ακινήτων του δημοσίου, η σύσταση του ΤΑΙΠΕΔ και των νέων φορέων κινούνται σε αυτή την κατεύθυνση.

Οι παράμετροι

Ωστόσο, τα πρώτα αποτελέσματα των ενεργειών αυτών καταδεικνύουν σημαντικές παραμέτρους που πρέπει να ληφθούν υπόψη στην οριστικοποίηση του σχήματος διαχείρισης και των επιπτώσεων στην οικονομία, ανταποκρινόμενοι στο στόχο που επιδιώκουμε να εξυπηρετήσουμε.

Εκτιμώντας ότι,

στόχος της αξιοποίησης της Α.ΠΕ.Δ. πρέπει να είναι η μεγιστοποίηση του οφέλους -οικονομικού και κοινωνικού- με την απόδοση ιδιαίτερων χρήσεων και χαρακτηριστικών, δύο από τις σημαντικότερες παραμέτρους σχεδιασμού αποτελούν η κατηγοριοποίηση των ακινήτων και η απόδοση της αντίστοιχης επενδυτικής ταυτότητας.

Είναι προφανές ότι κάθε ακίνητο δεν έχει την ίδια αξία, τις ίδιες προοπτικές και φυσικά τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και συνεπώς θα αντιμετωπιστεί με διαφορετικό τρόπο.

Ένα αστικό κτιριακό ακίνητο, ένας ιστορικής σπουδαιότητας εμβληματικό διατηρητέο κτήριο, ένας δημόσιος χώρος σε αστικό περιβάλλον ή μία έκταση εκτός πόλης θα αντιμετωπιστούν με διαφορετικό τρόπο ως προς το επενδυτικό πλάνο αξιοποίησης τους, διαχωρίζοντας τις επενδύσεις σε στρατηγικές, εθνικής, περιφερειακής ή τοπικής εμβέλειας, βραχυ- μεσο- μακροπρόθεσμων επιπτώσεων.

Το προσδοκώμενο ‘όφελος’.

Για το κάθε ένα ξεχωριστά θα πρέπει να οριστεί η χρήση που θα του αποδοθεί, η οποία ουσιαστικά θα προσδιορίσει το είδος της επέμβασης, το κόστος, την πηγή χρηματοδότησης, το σχήμα υλοποίησης και λειτουργίας και εν τέλει το προσδοκώμενο ‘όφελος’.

Όφελος που ανάλογα την περίπτωση μπορεί να είναι άμεσα έσοδα (π.χ. ενοικίαση κτηρίων), κοινωνικά οφέλη (π.χ. χώροι πρασίνου σε πυκνοδομημένες περιοχές, ανάδειξη κτηρίων πολιτιστικού ενδιαφέροντος) ή πολλαπλασιαστικά επενδυτικά οφέλη (π.χ. ενίσχυση επιχειρηματικότητας με την δημιουργία επιχειρηματικών πάρκων). Σε κάθε περίπτωση ωστόσο θα πρέπει να εξασφαλίζεται κατ’ ελάχιστο η λειτουργική βιωσιμότητα των επενδύσεων.

Οι διαδικασίες

Ένας σημαντικός αριθμός της Α.ΠΕ.Δ. ωστόσο, περιλαμβάνει εκτάσεις ή και κτιριακές εγκαταστάσεις χωρίς καθορισμένες χρήσεις γης, συχνά με ‘βάρη’ διεκδικήσεων ακόμα και από άλλους δημόσιους φορείς και ασαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς.

Η αξιοποίηση των ακινήτων αυτών είναι προφανές ότι δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί με σπουδή αλλά μέσα από μία μεθοδική προσέγγιση.

Τα νομοθετικά εργαλεία (πολεοδομικά, χωροταξικά) ήταν εξαιρετικά χρονοβόρα και η προσπάθεια εκσυγχρονισμού τους με υιοθέτηση νέων εργαλείων (π.χ. τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων), καλοδεχούμενη με όποιες βελτιώσεις χρειάζεται να υλοποιηθούν.

Για την πραγματοποίηση μίας επένδυσης τέτοιου είδους απαιτείται η οριοθέτηση των χρήσεων (πολεοδόμηση), σε συνάρτηση με τις επενδυτικές προτάσεις. Η διαδικασία ωστόσο αυτή, δεδομένου του χρόνου που απαιτεί, δύναται να τροποποιήσει τα δεδομένα του επενδυτικού σχεδίου και το χρηματοδοτικό πλάνο.

Επιπρόσθετα, το κάθε σχέδιο, ανάλογα με το πώς θα διαμορφωθεί, μπορεί να έχει διαφορετικές απαιτήσεις στην νομική του αντιμετώπιση (για παράδειγμα, ένα επιχειρηματικό πάρκο εντάσσεται σε συγκεκριμένη νομοθεσία που καθορίζει μεταξύ άλλων τις επιτρεπόμενες χρήσεις και τον φορέα διαχείρισης).

Συνεπώς, η υλοποίηση μίας επένδυσης για την αξιοποίηση ενός ακινήτου, ιδιαίτερα των δημόσιων εκτάσεων, προϋποθέτει την πολεοδομική, νομική και επενδυτική ωρίμανση του έργου για την απόδοση επενδυτικής ταυτότητας στο ακίνητο.

 

ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΕΝΟΠΛΕΩΝ ΔΥΝΑΜΕΩΝ

Σημαντικό κομμάτι ακίνητης περιουσίας με κάποια ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, αποτελεί η περιουσία των ενόπλων δυνάμεων.

Το ύψος της αντικειμενικής αξίας των προς αξιοποίηση ακινήτων του υπουργείου Εθνικής Άμυνας – όσο είναι εφικτός ο προσδιορισμός της με σχετική ακρίβεια – ανέρχεται σε αρκετά δισ. ευρώ και αφορά διάφορους τύπους στρατιωτικών εγκαταστάσεων, όπως κτιριακές εγκαταστάσεις, στρατόπεδα, πεδία βολής, οχυρά κ.α., οι οποίες, με την διαφοροποίηση του αμυντικού δόγματος της χώρας τις τελευταίες δεκαετίες, ως συνέπεια των ευρύτερων γεωστρατηγικών εξελίξεων, πλέον δεν συμπεριλαμβάνονται στον αμυντικό σχεδιασμό της χώρας.

Και όχι απλά έπαψαν να λειτουργούν, αλλά εγκαταλείφθηκαν στην δίνη του χρόνου, καθώς το θεσμικό πλαίσιο δεν επέτρεψε την ορθολογική και βιώσιμη αξιοποίησή τους.

Οι παράμετροι

Στην περίπτωση αυτή ισχύουν οι γενικές παράμετροι που αναπτύχθηκαν παραπάνω, με δύο επιπρόσθετα ενισχυμένα χαρακτηριστικά: την ύπαρξη εκτεταμένων χώρων εντός αστικού περιβάλλοντος και την ασάφεια ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς.

Ιδιαίτερα, σημείο τριβής, με σεβαστά και λογικά κάποιες φορές επιχειρήματα, αποτελεί

ο τρόπος με τον οποίο θα αντιμετωπιστούν οι εκτεταμένοι χώροι ανενεργών στρατοπέδων, που βρίσκονται εντός του αστικού ιστού των πόλεων ή πλησίον αυτού, καθώς είναι προφανές ότι έχουν τη δυνατότητα να επηρεάσουν, να διαμορφώσουν και να καθορίσουν το ίδιο το μέλλον των πόλεων για τις επόμενες δεκαετίες.

Εκατοντάδες στρεμμάτων ελεύθερων χώρων, με όμορφα ιστορικά/διατηρητέα κτίρια σε αστικό περιβάλλον έντονα πυκνοδομημένο, δεν είναι εύκολο να βρεθούν και ίσως να είχαν αποτελέσει ‘λάφυρο’ της αντιπαροχής εάν δεν χρησιμοποιούνταν από τον στρατό.

Το ερώτημα

Το ερώτημα που προκύπτει ωστόσο είναι, εάν μπορούμε να εξασφαλίσουμε ότι τα εκατοντάδες αυτά στρέμματα γης και τα παρακολουθήματά τους  θα αξιοποιηθούν κατάλληλα και με ποιον τρόπο. Και συνεπακόλουθα, εάν είναι αρκετή η εξασφάλιση χρηματοδοτικών πόρων που θα δημιουργήσουν όμορφα μητροπολιτικά πάρκα πρασίνου, πολιτιστικά πάρκα, χώρους αναψυχής και θα ανακατασκευάσουν μισογκρεμισμένα κτίρια, δημιουργώντας όμως μία υποχρέωση λειτουργίας και συντήρησης που υπερβαίνει το προϋπολογισμό των φορέων που θα αναλάβουν την λειτουργία τους, οδηγώντας με μαθηματική ακρίβεια εκ νέου στη εγκατάλειψη και απαξίωσή τους.

Ο ΡΟΛΟΣ ΤΩΝ ΤΟΠΙΚΩΝ ΚΟΙΝΩΝΙΩΝ

Οι απαντήσεις και οι λύσεις δεν είναι ούτε απλές ούτε εύκολες και σε κάθε περίπτωση δεν είναι μονοσήμαντες.

Σε όλες τις παραπάνω διατυπώσεις για την αξιοποίηση της Α.ΠΕ.Δ. δεν θα πρέπει να αγνοείται η άποψη των τοπικών κοινωνιών, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις ακινήτων σημαντικής χωρικής επιρροής. Οι φορείς της κάθε περιοχής είναι αυτοί που γνωρίζουν καλύτερα από τον καθένα τις δυνατότητες και τις ανάγκες και μπορούν να συν-διαμορφώσουν τις προτεινόμενες χρήσεις με την κεντρική διοίκηση.

Σε πολλές δε περιπτώσεις, θα μπορούσαν να συμμετέχουν ενεργά στα επενδυτικά σχήματα που θα υλοποιήσουν τα αντίστοιχα επενδυτικά σχέδια.

Χρειάζεται τόλμη, νέες ιδέες, πρωτοβουλίες και πάνω από όλα συνέργειες και συνεργατικότητα όλων των φορέων, ΟΤΑ, τοπικών οργανώσεων, ομάδων πολιτών, επιμελητηρίων αλλά και την δυναμική συμβολή της ιδιωτικής πρωτοβουλίας

ΕΠΙΛΟΓΟΣ

«Ό,τι είναι εξαιρετικό ωριμάζει αργά» έχει πει ο Schopenhauer.

Η διαδικασία αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, όσο καλά δομημένη και να είναι, δεν ευνοεί την προσέλκυση άμεσων επενδύσεων –τουναντίον, η ανάγκη της άμεσης άντλησης εσόδων λειτουργεί συχνά εις βάρος της καλλιέργειας συνθηκών μακροπρόθεσμης ανάπτυξης – και δεν εντάσσεται στους συμβατικούς κανόνες του real estate.

Την ίδια στιγμή, ωστόσο, το δημοσιονομικό πρόβλημα αιωρείται μονίμως ως δαμόκλειος σπάθη και υπονομεύει κάθε αναπτυξιακή προσπάθεια. Και αν τα ‘γιατί’ ξεπηδούν αβίαστα για την ανικανότητα ή την σκοπιμότητα της ανύπαρκτης πολιτικής αξιοποίησης της Α.ΠΕ.Δ.. και τις διαχρονικές ευθύνες των εμπλεκόμενων φορέων και προσώπων, το μέλλον είναι εδώ και μας προκαλεί να το αντιμετωπίσουμε.

Η συντεταγμένη πολιτεία οφείλει να διαμορφώσει το κατάλληλο ρυθμιστικό πλαίσιο, αξιολογώντας ορθολογικά τις ιδιαίτερες παραμέτρους σχεδιασμού, θέτοντας ως προτεραιότητα την αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου ως εργαλείου ανάπτυξης, αποφασιστικά και ξεκάθαρα.

Οι τοπικοί φορείς δε, ως γνώστες των ιδιαιτέρων τοπικών χαρακτηριστικών, οφείλουν με την σειρά τους να σταθούν στο ύψος των περιστάσεων προσθέτοντας στην ‘εξίσωση’ πρωτότυπες, ίσως και ‘εξωσυμβατικές’ αλλά ουσιαστικές ιδέες σχεδιασμού με το βλέμμα στο μέλλον.

Διότι στο τέλος της ημέρας ο “χρήστης” είναι αυτός που καθορίζει την “χρήση”…